Проектантски въпроси и отговори

2025-10-12 11:40:08

Въпрос Здравейте, пиша ви за следния въпрос: Къщата ни е двуетажна близнак. Искам да ремонтирам само моята част от покрива с нови греди цигли и мембрана без да променям конструкцията му. Причината е теч на вода вследствие на много стари счупени цигли и изгнили греди.Съседите не искат да ремонтираме целият покрив. Трябва ли ми в случая застроителен план и нотариално разрешение от съседите.Благодаря Ви предварително.

Отговор Здравейте,
В момента практиката на общините е, че при обикновена подмяна на покривната конструкция без да се променя формата й и без да се сменят кота корниз и кота било, не се изисква разрешение за строеж. Препоръчително е да се обяви, включително в общината, че ще се ремонтира цялостно покрива без промяна на формата и височините му. Във всички други случаи е задължително да изготвите проектна документация (поне части Архитектура и Конструктивна), да я съгласувате със съседите и да я внесете в общината за одобрение. Поздрави,

2025-10-02 09:22:18

Въпрос Здравейте, имаме разрешение за строеж на селскостопанска постройка с място за обитаване с 91 кв.м. каква е процедурата от тук нататък, трябва ли договор с техник или

Отговор Здравейте,
Въпросният обект представлява строеж от допълващото застрояване и като такъв попада в пета категория. Задължителни документи за регистриране на строеж от пета категория и издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация са: Протокол за определяне на строителна линия и ниво, с резултатите от проверките на достигнатите контролирани нива; Заверена заповедна книга; Акт обр.14 за приемане на конструкцията; Всички актове и протоколи съставени по време на строителството – обр.3, 4, 5, 7, 12; Договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура и т.н. Тъй като за обектите в тази категория може да се мине и без строителен надзор, следва да си наемете строителен техник, който да води работата и документацията на обекта. Той ще Ви  съдейства при изготвянето на всички изброени по-горе строителни книжа, необходими за въвеждането в експлоатация на обекта. Поздрави,

2025-06-29 18:15:28

Въпрос Здравейте , пиша ви повод един проект които е като идея все още тъй като си нямам и ни най малка представа дали е осъществим.Разполагам със парцел със правоъгълна форма намиращ се на ъгъл на две улици като едната е булевард , парцела е 600кв.м. Като лицето на пътя е 36 м (дължина по булевард) и 18 м ширина по другата улица , парцела е правоъгълник. Въпроса ми да ли мога да построя жилищна сграда , и колко апартамента могат да се направят спрямо изискванията за строеж във вилна зона Боровец юг град варна Парцела е на комуникативно място на 200 м.от гл. Път има комуникации ток и вода и вила в която се живее в монента. Благодаря предварително

Отговор Здравейте,
За да получите точна информация, следва да поискате от главния архитект на Района, виза за проектиране на сграда в имота Ви. Възможно е да се наложи да се изработи Подробен устройствен план (план за регулация и застрояване), след което да се издаде и виза.
Най-вероятно имотът Ви попада в устройствена зона „Жм2“: в този случай може да се реализира сграда със Застроена площ до 160 м2 и разгъната застроена площ – до 350 м2. При големина на апартаментите до 75 м2 могат да се реализират общо пет апартамента – това е ориентировъчно, тъй като не разполагаме със скица на имота.
Най-добре е за по-голяма точност да се обърнете към местен проектантски екип. Поздрави,

2025-03-25 10:59:17

Въпрос Площта на асма и зелена пергола (над озеленена площ) - добавя ли се към общата наземно озеленена площ на парцела

Отговор Здравейте,
Съгласно „НАРЕДБА за изграждане, поддържане и опазване на зелената система на Столична община“: В процента озеленена площ се включват озеленени перголи, асми и арки - площта се изчислява по хоризонталната проекция на озеленената част на перголата, асмата и арката при условие, че се реализира с многогодишни катерливи растения, за които е осигурен коренообитаем слой и не надвишава 10% от необходимата площ за озеленяване. Площта се изчислява по вертикалната проекция на озеленената стена и се умножава с коефициент 0.8. Височината на озеленената стена, която влиза в минимално изискуемата озеленена площ не може да надвишава 10 м.
Поздрави,  

2025-02-12 22:46:51

Въпрос Здравейте, имам следното питане: апартамент на два етажа, тип мезонет, има тераса, която се явява покрив на първия етаж (покрива помещението, над което се намира). Терасата е открита и желая да е покрия и остъкля. Каква е законовата процедура Какъв процент от етажната собственост е необходимо да се съгласи Какви са стъпките, които трябва да предприема ако получа съгласие от ЕС

Отговор Здравейте,
В много случаи покривните тераси се проектират като следствие от необходимостта да се постигнат определени градоустройствени параметри като РЗП, Кинт, височина и др., т.е. добре е да се консултирате с проектанта на сградата, тъй като подобна процедура може да се окаже невъзможна за реализация. Когато терасата по архитектурен проект е посочена като използваема тераса, а не като покрив, когато достъпът до нея се осъществява само от един самостоятелен обект (Вашия апартамент), и когато площта ѝ по проект е включена в площта на апартамента Ви, същата тераса не е обща част. Самата тераса в този случай е индивидуална собственост, но плочата под нея продължава да бъде обща част, съгласно ЗС. Общи части са и фасадите, които също ще се променят. В този случай (при действие за промяна предназначението на покрива-тераса) е необходимо решение на общото събрание със 100 на сто (идеални части от общите части) съгласие на съседите. Остъкляването и покритието на терасата изисква проектна документация, която включва технически проект, изготвен от архитект и инженери: с проектни части по част архитектура (проект и архитектурно заснемане на съществуващото положение), част конструкции (проект или конструктивно становище), част ОВК, част ВиК, част ЕЛ, ако се предвиждат промени в тях; съгласувателни процедури с експлоатационните дружества; одобряване на проекта и издаване на разрешение за строеж от главния архитект на Общината.
Поздрави,

2025-01-23 08:28:27

Въпрос Добър ден, имам нужда от мнение относно следния казус:Какви са особеностите при строеж върху земя, която се води Земеделска , но се намира в Жм1 и има одобрен план за застрояване (ПЗ) на поземлен имот (ПИ) от 2022г.Тази заповед урежда ли всички въпроси при евентуално изготвяне на проект за къща и започване на строежи Благодаря за отделеното време.

Отговор Здравейте, 
Строителство в земеделска земя се разрешава само за обекти, свързани с нейното ползване по предназначение. Обстоятелството, че имотът се намира в устройствена зона „Жм1“ по ОУП на София, позволява смяна на статута му за „жилищни нужди“.  Одобреният ПУП-План за застрояване е основание да се подадат необходимите документи в Комисията по земята/Министерство на земеделието за определяне на дължима държавна такса. След плащане на определената държавна такса се получава влязло в сила Решение на Комисията за променен статут за имота. Без тези действия не се одобрява инвестиционния проект за жилищна/вилна сграда и не се издава Разрешение за строеж. Поздрави,

2024-08-26 14:37:02

Въпрос Здравейте, Имам земеделска земя която искам да променя за жилищно строителство, като обособим улица/тупик - 6 метра обща със съседен имот. Ще отделим по 3 м. от двата имота. За изготвяне на ПУП-ПРЗ ми искат декларация за съгласие от собствениците на двата имота. Мога ли да направя съвместна декларация за обща улица/тупик комбинирана в една декларация по чл. 193 от ЗУТ, като включа допълнителна клауза за пътя.Благодаря предварително

Отговор Здравейте,
При изработване на ПУП-ПРЗ, когато с този план се урегулират за първи път поземлени имоти и се определят необходимите площи за изграждане на обектите на социалната и техническата инфраструктура - публична собственост, очертанията на улиците и техните размери се установява със самия подробен устройствен план. Съгласно чл.15 и чл.16 от ЗУТ, границите на новообразуваните урегулирани поземлени имоти се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи. Частта на прехвърления имот за реализиране на транспортна и инженерна инфраструктура не може да надвишава 25% от площта на имота.
Съгласно чл.193 от ЗУТ правото на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти се учредява с писмен договор между собствениците на поземлените имоти с нотариална заверка на подписите. При необходимост цената на учреденото право се определя по реда на чл. 210 от ЗУТ.
Двете съгласия би следвало да се оформят в отделни писмени договори с нотариална заверка на подписите.
Коректен отговор могат да заявят и проектантите, на които сте възложили изготвянето на проектите. Поздрави,

2024-08-23 15:06:25

Въпрос Имат ли право общините да увеличават сроковете по ЗУТ Можем ли да изискаме спазването на сроковете от общината( как да си търсим правата) Какъв е периодът от момента на подаване на предложение за ПУП до издаването на виза.

Отговор Здравейте,
Веднага след влизане в законова сила на Заповедта за одобряване на ПУП-ПРЗ за съответен имот се издава виза за проектиране: самата виза представлява копие (извадка) от действащия (влязъл в сила) ПУП с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти.
Въпросът Ви е за времевия период от „подаване на предложение за ПУП до издаването на виза“.
Законовата процедура в изработване и одобряване на ПУП има два етапа:
1.Подаване на Искане за допускане на изработване/промяна на ПУП (от собственика/собствениците);
2.Изработване на Окончателен проект за изработване/промяна на ПУП (от проектантите).
В този случай сроковете, регламентирани в ЗУТ, са следните:
-След подаване на искане/предложение за допускане на изработване на ПУП в 1-номесечен срок решението се издава със заповед на кмета по предложение на главния архитект на съответната община;
-Заповедта за допускане се съобщава и се разгласяват с обявление, което се поставя на определените за това места в сградата на общината;
-След изработване на окончателен проект за ПУП, същият се съобщава от общината в 10-дневен срок от постъпване на самия проект;
-В 14-дневен срок от съобщението заинтересованите лица могат да направят писмени възражения, предложения или искания по проекта;
-Следва разглеждане на ПУП на експертен съвет в Общината в срок до 1 месец от постъпването му;
-Заповедта на кмета на общината за одобряване на ПУП се издава в 14-дневен срок след приемането на съответния проект от общинския експертен съвет и се съобщава на заинтересуваните лица при условията и по реда на Административнопроцесуалния кодекс;
-Ако в 14-дневен срок от съобщението заинтересованите лица не  направят писмени възражения, заповедта влиза в законова сила и следва да се издаде виза за проектиране.
Дирекцията за национален строителен контрол, съответно Регионалните дирекции за национален строителен контрол, съобразно своята компетентност и правомощия, осъществяват контрол върху дейността на общинските и районните администрации по спазване разпоредбите и сроковете на ЗУТ; както и разглеждат заявления, жалби и сигнали на физически и юридически лица, включително срещу действия и бездействия на длъжностни лица в общинските администрации.
Поздрави,

2024-08-19 14:47:53

Въпрос Здравейте,Харесал съм имот в гр.София, в.з Бункера с лице на улица 19метра и обща квадратура 800кв.м. по документи (кадастриална скица, скица на сграда и т.н)В имотът има съществуваща постройка на 2 етажа с РЗП 80кв.м.Проблемът с него е, че преди време е имало покупко-продажба на част от парцела и приобщаването му към съседния имот, което изглежда не е отразено в кадастъриалните скици. След тази покупко-продажба е изградана ограда и имотът придобива следните размери - 15.27метра лице и обща площ около 700кв.м.Тъй като в ЗУТ чл.19 , ал.1 е описано следното: във вилните зони - най-малко 18 м лице и 600 кв.м повърхност , интересувам се дали това би попречило за издаване на разрешително за строеж. Идеята ми е съществуващата къща да се преустрои.Благодаря предварително.

Отговор Здравейте,
Във връзка с въпроса Ви за възможността за получаване на Разрешение за строеж:
За да имате актуална скица от АГКК с реалното положение на оградата и реалната площ, която ще купувате, е необходимо да има изработен ПУП-План за регулация. С този план регулационната граница между УПИ ХІІІ-23 (отреден за поземлен имот 112) и УПИ ХІІ-22 (отреден за поземлен имот 113) се премества: така площта на УПИ ХІІІ-23 ще бъде намалена (а не както пише в комбинираната скица – 841 м2) и реално ще е около 700 м2. Изработването на план за промяна на регулацията е от компетентността на лицензирана геодезическа фирма: в противен случай ще има разминаване между площта по скицата от АГКК и нотариалния акт, с който ще закупите имота.
Относно скицата за самата сграда – тя не доказва законността на обекта. Всички кадастрални скици отразяват обектите, които се намират в имотите, но не гарантират тяхната законност: за сградата трябва да изиската от продавача документ за строителството – наличие на проект, строителен билет или др. документ.
Поздрави,  

2024-08-13 11:04:36

Въпрос Възможно ли е превръщането на таван на двуетажна къща в тавански етаж,като се събори покрива, вдигне се височината на стените до 140см и се монтира новия покрив( покрива остава четирискатен) Идеята е да се избегне документация и разрешителни за строеж.

Отговор Здравейте,
При изпълнение на определени изисквания относно градоустройствените покозатели за имота, в който се намира сградата, е възможно преустройството на таван в обитаем тавански етаж. Демонтажът на съществуващия покрив, промяната на височина на надзида до 1.40 м, изграждането на нов покрив – задължително изискват изготвяне на проектна документация и получаване на разрешение за строеж. Строително-монтажните работи в този случай не могат да се определят като
реконструкция или основен ремонт на покрива. Поздрави!