Проектантски въпроси и отговори

2026-09-02 14:06:45

Въпрос Искане за онлайн консултация и мнение: Строеж на имотна граница в съседен имот и нарушено Нотариално заверено съгласие за застрояване на имотна граница между собствениците. Ако попада в обхвата на Вашите консултации, то моля да прочете текста по-долу.Уважаеми дами и господа,Обръщам се към вас с искане на мнение. От 2020 г., живея трайно в чужбина и ми е необходимо изцяло дистанционно обслужване за мой имот. Срещам трудности и противоречия за установяването на нарушение. Обяснението ще е дълго… Нарушено е даденото от мен/взаимно Нотариално заверено съгласие за строеж на имотна границата от 8/осем/ метра по дължина от 2019 г.. Хронология на събитията:Имах Разрешително за строеж за едноетажен магазин на имотната граница в моя имот за ниско строителство от септември 2009 г. Обектът обаче не беше застроен, правото на строеж е изтекъл. Нарушение, което смятам че има:Общината е издала Разрешение за строеж на нова сграда в съседния имот през 2022 г. на масивна 4/четири/ етажна сграда със смесено предназначение , стъпаловидно застрояване и към нея е изградена и едноетажна сграда на имотната граница с 10 метра дължина. В разрешението е посочен действащ ПУП. Да има ПУП. Изисках документите от Общината и се вижда, че се предвижда застрояване на границата, не съм мерила с линия колко е. Същият на по-ранен етап аз не съм обжалвала. Следва промяна на ПУП-ПРЗ, която също не съм възразила, защото ПУП – само определя, къде и какво е възможно. Заповед да се допусне проект за изменение на ПУП – 13.03.2019 г. съседът възнамерява да строи.Нотариално заверено съгласие за строеж на границата от 8/осем/ метра по дължина от Август 2019 г.Заповед за одобрение на нов ПУП – 17.10.2019 г.Разрешението за строеж съседния имот е от 2022г.Пред Нотариус аз и съседът ми определяме точните метри – осем за строеж на едноетажна сграда на границата. Точно тук е въпроса. Той заявява, че възнамерява да строи нова висока сграда в имота, за която аз нямам претенции, НО относно ниското застрояване на един етаж на границата ние изрично пред Нотариус определихме дължина за застрояване на едноетажна сграда да е 8/осем/ метра. Как в този случай е погазено това Нотариално съгласие от 2019 г. Разрешението за строеж е от 2022г. На какво основание, и нарушение ли е това Искам да установя има ли нарушение при застрояване на имотна граница и евентуални други нарушения между две УПИ-та но не мога да намеря къде точно е уловката.Разполагам към момента само със писмената част от досието на обекта в съседния на моя имот - Закона за достъп до обществена информация. За съжаление Виза за проектиране липсва в папката. Графичната част от документацията/ досието от строежа в съседния имот не е предоставена на този етап, с обяснение, че общината няма техническата възможност да ги заснеме.Вашето мнение относно: Какъв специалист по казуса, може да посети евентуално Общината и да разгледа част – графични документи и да разгадае или установи на място, дали има нарушения и какви.Защо не е приложена декларацията при или преди издаването на Разрешение за строеж Как е издадена виза за проектиране/строеж със сграда на имотна граница, без да е взето в предвид ограничението поставено със Нотариално заверената декларация Срещам различни мнения от Архитекти и Консултанти, поради което не мога да установя, къде точно и евентуално е извършено нарушение. Къде е уловката Вашето компетентно мнение, считам като по-бързи действия, за установяване има ли нарушение, без да изчаквам тромави проверки и отговори от общинската администрация и др. институции. Смея да твърдя, че в моя имот и граница само аз трябва да вземам решения, ако и Вие смятате така, МОЛЯ за вашето мнение по този казус.Извършвате ли консултация въз основа само на документи Мислите ли, че е допуснато някъде нарушение и къде Казусът е явно доста заплетен и получавам както казах различни отговори. Да може да се наруши Нотариално заверено съгласие за застрояване на имотна граница, що за закон я отменя По кой закон се счита ненужна Ако извършвате онлайн консултация чрез имейл и/или за провеждане на онлайн сесия (WhatsApp/ Zoom/Viber/) то моля за оферта и условия.С уважение, Веселина Юрукова –АврамоваТелефон за Viber/WhatsApp: +491630127640Имейл: vesiyurukova gmail.com Разполагам с документи :1. Разрешително за строеж за едноетажен магазин на имотната граница в моя имот за ниско строителство от септември 2009 г. Обектът обаче не беше застроен, правото на строеж е изтекъл. Видно от промяна на ПУП –Общината явно е пренесла от стария ПУП. Или са спали при промяната.2. Проект за изменение на ПУП-октомври 2019 г.3. ГРАФИЧНАТА ЧАСТ НА промяна на ПУП 2019 г.- празен калкан4. Нотариална декларация за съгласие за 8/осем/ метра (август 2019 г.)5. Текстовата част на Разрешението за строеж на съседен имот (2022 г.)6. Други…

Отговор Здравейте, За да получите яснота по поставените въпроси, е необходимо да упълномощите архитект от съответното населено място (по местонахождение на имота Ви), който официално да изиска и се запознае в общината с документите по хронология на описаните събития. Като заинтересована страна ще му бъдат предоставени наличните графична и текстова част към процедираните ПУП, изменение на ПУП, виза (и основанието за издаването й), проектната документация за сградите в съседния имот, разрешение за строеж, и т.н.  С уважение,
 

2026-09-01 09:32:51

Въпрос Здравейте,Бих искала да получа правно становище относно следния казус, свързан с одобрен ПУП и достъпа до наш имот.През 2024 г. за нашия имот е изработен подробен устройствен план (ПУП), който е приет и одобрен от Община Варна и към момента е действащ.Още при изработването на ПУП-а обаче е допусната грешка по отношение на улицата, която е предвидена като достъп до имота. В ПУП-а е нанесена част от улица, която впоследствие установихме, че в действителност попада в границите на голям общински поземлен имот. Става въпрос за приблизително 16 кв.м., които са част от общинския имот.Т.е. при изработването и одобряването на ПУП-а е прието, че тази част представлява улица/улична регулация, но впоследствие се установява, че собствеността и фактическото положение не съответстват на предвижданията на одобрения ПУП.Основният ни проблем е, че тази грешка засяга достъпа до нашия имот.Бихме искали да разберем: 1. Какъв е правилният законов ред за поправяне на тази грешка в вече одобрения ПУП Възможно ли е да се направи изменение на действащия ПУП, без той да бъде отменян изцяло 2. Може ли случаят да се квалифицира като явна фактическа грешка или друго основание по ЗУТ, което позволява изменение на влезлия в сила ПУП 3. Тъй като става въпрос за около 16 кв.м., които са част от общински имот, може ли Община Варна да извърши необходимото уреждане на тази част, така че предвидената улица да бъде реализирана и да се осигури законен достъп до нашия имот 4. Ако е необходимо изменение на уличната регулация, можем ли ние като собственици на имота да поискаме изменение на ПУП по чл. 134 и чл. 135 ЗУТ, така че да се коригира конкретно тази част от улицата 5. Възможно ли е да се поиска от Община Варна служебно да коригира допуснатата грешка, след като тя е възникнала още при изработването и одобряването на ПУП-а 6. Какви документи и доказателства е необходимо да представим – например актуална кадастрална скица, комбинирана скица, документ за собственост на общинския имот, стария ПУП и др. 7. Има ли риск, ако отменим/изменим настоящия ПУП и започнем нова процедура, новият ПУП да бъде отказан поради липса на осигурен достъп до имота Това е особено важно за нас, тъй като именно улицата, която в момента е предвидена в одобрения ПУП, осигурява достъпа до имота. 8. Ако сегашният ПУП бъде отменен и се изработи нов ПУП, но се окаже, че няма реално съществуваща улица, как по закон би могъл да бъде осигурен достъпът до имота, за да бъде одобрен новият ПУП 9. Има ли вариант да не отменяме действащия ПУП, а да се коригира само проблемната част, като останалите предвиждания на плана останат в сила 10. В случай че общината откаже да предприеме действия, какви са възможностите ни за защита – административно обжалване, искане за изменение на ПУП или друг законов ред За нас е важно да намерим вариант, при който да запазим вече одобрения ПУП и да отстраним само грешката относно улицата, без да се поставяме в ситуация да останем без законен достъп до имота и да започваме цялата процедура отначало.Моля за мнение какви конкретни действия бихте ни препоръчали да предприемем пред Община Варна Благодаря предварително

Отговор Здравейте,
Тъй като планът е одобрен и влязъл в сила през 2024 г., сроковете за стандартно обжалване пред съд вече са изтекли. Обстоятелството, че предвидената улица попада в границите на общински поземлен имот, не винаги е грешка, напълно законно и логично една бъдеща улица следва да бъде проектирана върху общинска земя. Преди да предприемете правни действия, трябва да разберете какво е точното предназначение на общинския имот по ОУП - ако имотът е отреден за транспортна инфраструктура, планът е правилен и Общината просто трябва да реализира улицата (да я изгради). Ако проектът е предвидил улица на място, където тя е фактически или правно невъзможна (несъвместима с предвижданията на Общия устройствен план), ПУП трябва да се измени с процедура по чл. 134 и чл. 135 от ЗУТ. Заинтересованите лица (по смисъла на чл. 131 от ЗУТ) подават заявление за изменение на влязъл в сила ПУП поради констатирана явна фактическа грешка, която има значение за неговите предвиждания. Към заявлението се прилага Мотивирано предложение от лицензиран проектант, което показва как да се промени трасето на улицата, за да имате законен достъп до имота без да се нарушават чужди интереси. Заповедта, с която се допуска да се изработи проект за изменение на ПУП спира прилагането на действащия ПУП в частта му, включена в обхвата на изменението. Процедурата преминава през ново одобрение от Общинския експертен съвет по устройство на територията (ОЕСУТ).
Ако обаче улицата е правилно планирана, но общината няма бюджет или намерение да я изгради скоро, не можете да строите в имота си, защото законът изисква осигурено лице на улица/път. В този случай можете да поискате от Кмета на общината издаване на заповед за временно право на преминаване през общинския имот (чл. 190 от ЗУТ) до реализирането на новата улица. Поздрави,

2026-01-17 15:34:12

Въпрос Здравейте,може ли да се построи в земеделска земя(овощна градина) малък цех за преработка и съхранение на плодовете и малка къща

Отговор Здравейте,
Без да се променя предназначението на земеделската земя може да се изградят обекти, чиито функции са свързани с ползването на земята. При имоти до 10 дка са разрешени едноетажни селскостопански постройки за съхранение на селскостопанска продукция и инвентар, в това число и помещение за обитаване в тях. Площта за застрояване може да достига до 10 % от общата площ на имота. Сградите се разполагат в част от имота, предназначена за застрояване, която се определя с виза за проектиране. Поздрави,
 
 

2025-10-12 11:40:08

Въпрос Здравейте, пиша ви за следния въпрос: Къщата ни е двуетажна близнак. Искам да ремонтирам само моята част от покрива с нови греди цигли и мембрана без да променям конструкцията му. Причината е теч на вода вследствие на много стари счупени цигли и изгнили греди.Съседите не искат да ремонтираме целият покрив. Трябва ли ми в случая застроителен план и нотариално разрешение от съседите.Благодаря Ви предварително.

Отговор Здравейте,
В момента практиката на общините е, че при обикновена подмяна на покривната конструкция без да се променя формата й и без да се сменят кота корниз и кота било, не се изисква разрешение за строеж. Препоръчително е да се обяви, включително в общината, че ще се ремонтира цялостно покрива без промяна на формата и височините му. Във всички други случаи е задължително да изготвите проектна документация (поне части Архитектура и Конструктивна), да я съгласувате със съседите и да я внесете в общината за одобрение. Поздрави,

2025-10-02 09:22:18

Въпрос Здравейте, имаме разрешение за строеж на селскостопанска постройка с място за обитаване с 91 кв.м. каква е процедурата от тук нататък, трябва ли договор с техник или

Отговор Здравейте,
Въпросният обект представлява строеж от допълващото застрояване и като такъв попада в пета категория. Задължителни документи за регистриране на строеж от пета категория и издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация са: Протокол за определяне на строителна линия и ниво, с резултатите от проверките на достигнатите контролирани нива; Заверена заповедна книга; Акт обр.14 за приемане на конструкцията; Всички актове и протоколи съставени по време на строителството – обр.3, 4, 5, 7, 12; Договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура и т.н. Тъй като за обектите в тази категория може да се мине и без строителен надзор, следва да си наемете строителен техник, който да води работата и документацията на обекта. Той ще Ви  съдейства при изготвянето на всички изброени по-горе строителни книжа, необходими за въвеждането в експлоатация на обекта. Поздрави,

2025-06-29 18:15:28

Въпрос Здравейте , пиша ви повод един проект които е като идея все още тъй като си нямам и ни най малка представа дали е осъществим.Разполагам със парцел със правоъгълна форма намиращ се на ъгъл на две улици като едната е булевард , парцела е 600кв.м. Като лицето на пътя е 36 м (дължина по булевард) и 18 м ширина по другата улица , парцела е правоъгълник. Въпроса ми да ли мога да построя жилищна сграда , и колко апартамента могат да се направят спрямо изискванията за строеж във вилна зона Боровец юг град варна Парцела е на комуникативно място на 200 м.от гл. Път има комуникации ток и вода и вила в която се живее в монента. Благодаря предварително

Отговор Здравейте,
За да получите точна информация, следва да поискате от главния архитект на Района, виза за проектиране на сграда в имота Ви. Възможно е да се наложи да се изработи Подробен устройствен план (план за регулация и застрояване), след което да се издаде и виза.
Най-вероятно имотът Ви попада в устройствена зона „Жм2“: в този случай може да се реализира сграда със Застроена площ до 160 м2 и разгъната застроена площ – до 350 м2. При големина на апартаментите до 75 м2 могат да се реализират общо пет апартамента – това е ориентировъчно, тъй като не разполагаме със скица на имота.
Най-добре е за по-голяма точност да се обърнете към местен проектантски екип. Поздрави,

2025-03-25 10:59:17

Въпрос Площта на асма и зелена пергола (над озеленена площ) - добавя ли се към общата наземно озеленена площ на парцела

Отговор Здравейте,
Съгласно „НАРЕДБА за изграждане, поддържане и опазване на зелената система на Столична община“: В процента озеленена площ се включват озеленени перголи, асми и арки - площта се изчислява по хоризонталната проекция на озеленената част на перголата, асмата и арката при условие, че се реализира с многогодишни катерливи растения, за които е осигурен коренообитаем слой и не надвишава 10% от необходимата площ за озеленяване. Площта се изчислява по вертикалната проекция на озеленената стена и се умножава с коефициент 0.8. Височината на озеленената стена, която влиза в минимално изискуемата озеленена площ не може да надвишава 10 м.
Поздрави,  

2025-02-12 22:46:51

Въпрос Здравейте, имам следното питане: апартамент на два етажа, тип мезонет, има тераса, която се явява покрив на първия етаж (покрива помещението, над което се намира). Терасата е открита и желая да е покрия и остъкля. Каква е законовата процедура Какъв процент от етажната собственост е необходимо да се съгласи Какви са стъпките, които трябва да предприема ако получа съгласие от ЕС

Отговор Здравейте,
В много случаи покривните тераси се проектират като следствие от необходимостта да се постигнат определени градоустройствени параметри като РЗП, Кинт, височина и др., т.е. добре е да се консултирате с проектанта на сградата, тъй като подобна процедура може да се окаже невъзможна за реализация. Когато терасата по архитектурен проект е посочена като използваема тераса, а не като покрив, когато достъпът до нея се осъществява само от един самостоятелен обект (Вашия апартамент), и когато площта ѝ по проект е включена в площта на апартамента Ви, същата тераса не е обща част. Самата тераса в този случай е индивидуална собственост, но плочата под нея продължава да бъде обща част, съгласно ЗС. Общи части са и фасадите, които също ще се променят. В този случай (при действие за промяна предназначението на покрива-тераса) е необходимо решение на общото събрание със 100 на сто (идеални части от общите части) съгласие на съседите. Остъкляването и покритието на терасата изисква проектна документация, която включва технически проект, изготвен от архитект и инженери: с проектни части по част архитектура (проект и архитектурно заснемане на съществуващото положение), част конструкции (проект или конструктивно становище), част ОВК, част ВиК, част ЕЛ, ако се предвиждат промени в тях; съгласувателни процедури с експлоатационните дружества; одобряване на проекта и издаване на разрешение за строеж от главния архитект на Общината.
Поздрави,

2025-01-23 08:28:27

Въпрос Добър ден, имам нужда от мнение относно следния казус:Какви са особеностите при строеж върху земя, която се води Земеделска , но се намира в Жм1 и има одобрен план за застрояване (ПЗ) на поземлен имот (ПИ) от 2022г.Тази заповед урежда ли всички въпроси при евентуално изготвяне на проект за къща и започване на строежи Благодаря за отделеното време.

Отговор Здравейте, 
Строителство в земеделска земя се разрешава само за обекти, свързани с нейното ползване по предназначение. Обстоятелството, че имотът се намира в устройствена зона „Жм1“ по ОУП на София, позволява смяна на статута му за „жилищни нужди“.  Одобреният ПУП-План за застрояване е основание да се подадат необходимите документи в Комисията по земята/Министерство на земеделието за определяне на дължима държавна такса. След плащане на определената държавна такса се получава влязло в сила Решение на Комисията за променен статут за имота. Без тези действия не се одобрява инвестиционния проект за жилищна/вилна сграда и не се издава Разрешение за строеж. Поздрави,

2024-08-26 14:37:02

Въпрос Здравейте, Имам земеделска земя която искам да променя за жилищно строителство, като обособим улица/тупик - 6 метра обща със съседен имот. Ще отделим по 3 м. от двата имота. За изготвяне на ПУП-ПРЗ ми искат декларация за съгласие от собствениците на двата имота. Мога ли да направя съвместна декларация за обща улица/тупик комбинирана в една декларация по чл. 193 от ЗУТ, като включа допълнителна клауза за пътя.Благодаря предварително

Отговор Здравейте,
При изработване на ПУП-ПРЗ, когато с този план се урегулират за първи път поземлени имоти и се определят необходимите площи за изграждане на обектите на социалната и техническата инфраструктура - публична собственост, очертанията на улиците и техните размери се установява със самия подробен устройствен план. Съгласно чл.15 и чл.16 от ЗУТ, границите на новообразуваните урегулирани поземлени имоти се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи. Частта на прехвърления имот за реализиране на транспортна и инженерна инфраструктура не може да надвишава 25% от площта на имота.
Съгласно чл.193 от ЗУТ правото на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти се учредява с писмен договор между собствениците на поземлените имоти с нотариална заверка на подписите. При необходимост цената на учреденото право се определя по реда на чл. 210 от ЗУТ.
Двете съгласия би следвало да се оформят в отделни писмени договори с нотариална заверка на подписите.
Коректен отговор могат да заявят и проектантите, на които сте възложили изготвянето на проектите. Поздрави,